[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

페이지 정보

작성자 또또링2 작성일25-07-02 01:11 조회2회 댓글0건

본문

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
새로 출범한 대한전공의협의회(대전협) 지도부가 정부·국회와 전향적으로 대화에 나서겠다고 밝혔다. 지난해 2월 의정 갈등이 시작된 후 대전협의 지도부가 교체된 건 1년 반 만이다. 소통을 강조한 새 지도부가 들어서면서 의정 갈등 국면도 달라질 것으로 보인다.
대전협은 지난 28일 서울시의사회에서 임시 대의원총회를 열고 한성존 서울아산병원 전공의 대표를 비상대책위원장으로 공식 추인했다. 한 위원장과 비대위를 이끌 새 비대위원은 김동건 서울대병원, 김은식 세브란스병원, 박지희 고려대의료원 전공의 대표 등 7명이다.
한 비대위원장은 개회사에서 “구성원들의 동의를 구하지 않은 성급한 합의는 이루어지지 않을 것”이라며 “지역위원장 체계를 통해 모든 병원의 목소리를 고르게 반영하는 구조를 약속하겠다”고 말했다.
대전협은 총회에서 비대위 산하에 사무지원국을 설치하고, 권역별 지역협의회를 만들기로 했다. 지역 내 모든 전공의들이 지역협의회를 통해 의견을 낼 수 있는 창구를 만든다는 취지다. 대의원과 지역협의회장 외에도 전체 회원들이 의견을 낼 수 있는 소통 방안도 마련하기로 했다.
대전협은 정부·국회와의 대화에 앞서 수련병원 단위별 수련 현황, 입대 현황 등을 조사할 계획이다. 대전협은 “총회 참석자들은 사태 해결을 위해 정부·국회와 전향적인 대화가 중요하다는 공감대를 형성했다”며 “대한의사협회, 대한의과대학·의학전문대학원학생협회(의대협)를 포함해 의료계 내 다양한 단체와 교감하기 위해 노력하기로 했다”고 밝혔다.
그간 강경 투쟁을 이어온 박단 전 비대위원장과 달리 소통을 강조한 ‘온건파’ 새 지도부가 들어서면서 의정 갈등 국면도 달라질 것으로 보인다. 정부는 지난해 2월 말 전공의 집단 사직, 의대생 휴학 이후 여러 차례 전공의와 의대생들에게 복귀 기회를 제공했지만, 대전협과 의대협은 필수 의료 패키지 전면 철회 등 ‘전공의 7대 요구안’이 수용되지 않았다는 이유로 복귀를 거부했다.
새만금 관광 개발이 기존 인프라 중심 전략에서 벗어나, 자연과 콘텐츠가 결합된 ‘가든형 테마파크’를 중심으로 한 복합관광 전략으로 방향을 전환한다.
전북도는 지난 27일 부안군 국립새만금수목원과 환경생태단지 일원에서 ‘대규모 복합테마파크 유치 민관지원단 현장 회의’를 열고 관광 개발의 구체적 실행 전략을 논의했다고 29일 밝혔다. 회의에는 전북도와 새만금개발청, 새만금개발공사, 학계 및 민간 전문가 등 관계자들이 참석했다.
참석자들은 국립새만금수목원이 국내 최초 해안형 수목원으로 맹그로브 생태숲 등 차별화된 생태 콘텐츠를 갖춘 점에 주목했다. 여기에 환경생태단지 2단계 개발이 병행되면 새만금이 생태관광의 중심축으로 부상할 수 있다는 데 의견을 모았다.
특히 부안군 변산면 대항리 일원 3.57㎢(약 108만평)에 국비 2288억원을 투입해 기후대응숲, 조류서식지, 국제 체험·연구시설 등을 조성하는 환경생태단지 2단계 2-1단계 사업이 관광 개발의 핵심 사업으로 주목받고 있다.
전북도는 이번 회의를 통해 ‘가든형 테마파크’를 새만금의 대표 콘텐츠로 설정하고, K-컬처와 콘텐츠 산업을 융합해 글로벌 관광거점으로 육성하겠다는 전략을 공식화했다.
전문가들은 이를 실현하기 위한 과제로 △스토리텔링 기반 특화시설 조성 △상징성 있는 랜드마크 구축 △저렴한 부지 공급 △민간 투자 유도를 위한 단계별 전략 수립 등을 제안했다.
다만 부지공급 유연성 부족, 기반시설 연계 미흡, 공공 선투자 부재 등은 민간 유치의 걸림돌로 지적됐다. 참석자들은 “정책의 일관성과 실행력을 확보하고, 중앙정부 차원의 실질적인 지원이 반드시 병행돼야 한다”고 강조했다.
김미정 전북도 새만금해양수산국장은 “제시된 다양한 의견을 바탕으로 가든형 테마파크 모델을 구체화하고, 환경생태용지 2단계 조기 개발과 투자 여건 개선에 속도를 내 새만금을 세계적 생태·관광 거점으로 만들겠다”고 밝혔다.
국민의힘은 서울·수도권 주택 구입 시 대출액을 6억원으로 제한한 정부의 규제책을 서민과 청년들이 집을 못 사게 막고 현금 부자만 배불리는 정책이라고 비판했다. 이번 대책을 두고 “대통령실 대책이 아니다”라고 한 대통령실과 정부의 혼선에 대해서도 “파렴치한 국민 기만”이라고 날을 세웠다.
김기현 국민의힘 의원은 29일 페이스북에 “이재명 정권의 정교하지 못한 벼락치기 주택정책이 또다시 국민을 혼란케 하고 있다”고 밝혔다.
김 의원은 “벌써부터 청년과 서민들의 고통으로 현금부자들의 배를 불리는 결과가 될 것 같은 조짐을 보이고 있다”며 “이번 발표로 내 집 마련을 하려던 신혼부부들이나 청년들은 사실상 ‘멘붕’에 빠졌다고 한다”고 주장했다. 그는 “‘벼락치기 대출규제’를 아이들 불장난처럼 설익고 무책임하게 해선 안된다”며 “무능한 얼치기 부동산정책을 28회나 반복하며 집값 폭등을 유발한 민주당 전 정권의 데자뷰가 되지 않을까 걱정”이라고 적었다.
김 의원은 “대통령실은 역대급 강력한 대출 규제에 대해 ‘대통령실 대책이 아니다’라며 선을 긋고, 대통령에게 보고도 없었다는 황당한 발언을 당당히 하는 혼선을 보이기까지 하고 있다”며 “정말 보고도 안했다면 정책 결정 체계에 심각한 문제가 있는 것이고, 대통령실이 사전 인지했다면 부작용에 대한 발뺌을 위해 이중플레이를 하겠다는 파렴치한 국민 기만”이라고 비판했다.
국민의힘은 지난 27일 정부 정책 발표 후 당 지도부 차원에서도 거센 비판을 이어가고 있다. 송언석 원내대표는 발표 당일 페이스북에 “서민은 전월세 난민, 현금 부자는 강남 입성? 정부는 발표하고 대통령실은 모른척? 이재명 정부의 반서민 부동산 폭정을 즉각 철회하라”고 밝혔다. 그는 “언뜻 보면 과도한 부채를 막기 위한 조치로 보일 수 있지만 평범한 중산·서민층에게 서울 집은 ‘처음부터 꿈꾸지 말라’고 말하는 것과 다름없다”고 비판했다.
박민영 국민의힘 대변인은 전날 논평에서 “서울 평균 집값이 13억원인데 대출 상한을 6억원으로 묶으면 최소 7억원 이상 가진 사람만 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다”며 “2030세대가 평균 임금을 숨만 쉬고 20년 이상 저축해야 모을 수 있는 액수라 사실상 근로 소득으로는 집을 사지 말라는 것과 다름 없다”고 지적했다. 그는 “현금부자들만 집을 사게 만들어 부익부 빈익빈을 부추기는 것이 이재명 정부의 방향인가”라고 따져 물었다.

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.

페이지 정보

관련링크

본문

댓글목록